Aluguel de curta temporada em condomínio: o que o STJ vai decidir

O aluguel de curta temporada em condomínio é a locação de um apartamento ou casa por períodos curtos, em geral de poucos dias, contratada por plataformas digitais como o Airbnb. O tema voltou ao centro do debate porque o Superior Tribunal de Justiça resolveu fixar uma tese vinculante sobre o assunto, válida para todo o país.

O modelo se popularizou na última década e mudou a forma como muita gente viaja. Quem tem um imóvel ocioso passou a ver na locação por temporada uma renda extra; quem viaja, descobriu uma alternativa ao hotel. O problema é que, em prédios com destinação residencial, essa atividade convive com vizinhos que esperam silêncio, previsibilidade e segurança. Foi desse atrito que nasceu o litígio.

O que a Segunda Seção do STJ decidiu

Em 6 de junho de 2026, a Segunda Seção do STJ afetou os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536 ao rito dos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e determinou a suspensão nacional de todos os processos sobre o tema, agora identificado como Tema 1.443. A controvérsia é a possibilidade de aluguel de curta temporada em condomínios residenciais explorados por plataformas digitais.

O entendimento que vinha sendo construído pela Seção, em maio de 2026, é o de que a locação por curta temporada descaracteriza a destinação residencial do condomínio. Por isso, só se admite a prática se houver autorização expressa em convenção, alterada em assembleia por quórum qualificado de dois terços dos condôminos, na forma do artigo 1.351 do Código Civil. Em síntese, vale o que o condomínio aprovar.

O ministro relator destacou a importância de uma definição uniforme: “É salutar, pois, que se busque, desde logo, uma solução uniformizadora, concentrada e vinculante, sob o regime especial dos recursos repetitivos”. A tese, quando publicada, valerá como precedente obrigatório para todos os juízes e tribunais do país.

Como o instituto se aplica na prática

O efeito imediato da afetação é que processos individuais sobre o tema ficam parados até a fixação da tese. Para quem já anuncia o imóvel em plataforma de curta temporada, vale verificar três pontos: a convenção do condomínio, eventual deliberação em assembleia sobre o tema e o regimento interno. Se houver vedação expressa, a continuidade da locação pode gerar multa condominial e ação judicial movida pelo condomínio.

Para o condomínio que quer permitir o modelo, o caminho passa por convocar assembleia específica e obter o quórum de dois terços para alterar a convenção, ou criar regras claras de convivência, como teto de hóspedes por unidade, cadastro prévio e responsabilização do proprietário.

Há um ponto controvertido que o julgamento futuro tende a enfrentar: a diferença entre locação por temporada propriamente dita, prevista no artigo 48 da Lei 8.245/1991, com prazo de até noventa dias, e o uso comercial sistemático do imóvel para hospedagem de curtíssimo prazo, que se aproxima da atividade hoteleira. A linha entre as duas figuras é justamente o que está em jogo.

Perguntas frequentes

O aluguel de curta temporada em condomínio está proibido? Não há proibição geral. A regra atual, à espera da tese vinculante do Tema 1.443, é que o aluguel por poucos dias em condomínio residencial só é admitido se houver autorização expressa em convenção, aprovada em assembleia por dois terços dos condôminos.

O que muda com a suspensão nacional dos processos? As ações em curso sobre o tema ficam paradas até o STJ fixar a tese. Quando a decisão for publicada, ela se aplica retroativamente aos processos suspensos e como precedente obrigatório aos casos futuros semelhantes.

O condomínio pode aplicar multa enquanto o STJ não decide? Pode, se houver vedação expressa em convenção e o proprietário continuar com a locação. A suspensão alcança o processo judicial, não a regra interna do condomínio.